Predaj nehnuteľnosti
Posúdenie oslobodenia od dane, spôsobu nadobudnutia, päťročnej lehoty, daňových výdavkov a povinností pri predaji bytu, domu či pozemku.
NEHNUTEĽNOSTI · DANE · STRATÉGIA
Nehnuteľnosť je investícia.
Nehnuteľnosť je investícia.
Daňové rozhodnutia majú svoju cenu.
Predávate byt, prenajímate dom, zdedili ste nehnuteľnosť
alebo plánujete investíciu?
Pomôžem vám pochopiť daňové dôsledky ešte pred rozhodnutím,
preveriť možnosti zákonnej optimalizácie a správne
nastaviť ďalší postup.
Moja pomoc sa nekončí konzultáciou.
Ak vám vznikne daňová povinnosť, viem pripraviť výpočet,
vypracovať daňové priznanie a pomôcť s jeho podaním.
ČO PRE VÁS MÔŽEM UROBIŤ
Nie iba vypočítať daň.
Nie iba vypočítať daň.
Pomôcť vám rozhodnúť sa správne.
Daňové dôsledky nehnuteľností vznikajú v rôznych situáciách. Každá má svoje pravidlá, výnimky a riziká.
Dedenie a darovanie
Daňové súvislosti zdedenej alebo darovanej nehnuteľnosti, jej následného predaja a určenia príslušných výdavkov.
Príjmy z prenájmu
Zdaňovanie príjmov z prenájmu, evidencia príjmov a výdavkov, registračné povinnosti a príprava daňového priznania.
Nehnuteľnosť v podnikaní
Zaradenie a vyradenie z obchodného majetku, odpisovanie, predaj a súvisiace daňové dôsledky.
Investičné nehnuteľnosti
Ekonomické porovnanie držby a prenájmu nehnuteľnosti súkromnou osobou alebo spoločnosťou vrátane budúceho predaja.
Daňové priznania
Výpočet základu dane, posúdenie uplatniteľných výdavkov, vypracovanie priznania a asistencia pri jeho podaní.
OD PLÁNOVANIA AŽ PO DAŇOVÉ PRIZNANIE
Neriešim iba daňové priznanie.
Neriešim iba daňové priznanie.
Pomáham ešte pred rozhodnutím.
Pri nehnuteľnostiach môže byť zásadný rozdiel medzi tým, čo sa dá správne nastaviť vopred, a tým, čo už po podpise zmluvy alebo uskutočnení transakcie nemožno zmeniť. Preto ponúkam poradenstvo počas celého procesu.
Najskôr stratégia
Ešte pred predajom, prenájmom alebo investíciou posúdim dostupné daňové možnosti a upozorním na okolnosti, ktoré môžu ovplyvniť výsledok.
- Podmienky oslobodenia od dane
- Vplyv dátumu a spôsobu nadobudnutia
- Preverenie daňových rizík
- Porovnanie zákonných možností
Správne podklady
Pomôžem určiť, ktoré doklady a informácie sú dôležité pre následné daňové posúdenie a preukázanie zákonných výdavkov.
- Kontrola daňovo významných údajov
- Identifikácia potrebných dokladov
- Posúdenie preukázateľných výdavkov
- Príprava na ďalšie povinnosti
Daňové priznanie
Po uskutočnení predaja alebo pri príjmoch z prenájmu viem nadviazať konkrétnym výpočtom a spracovaním daňovej agendy.
- Výpočet zdaniteľného príjmu
- Zákonné uplatnenie výdavkov
- Vypracovanie daňového priznania
- Asistencia pri podaní
PRED PREDAJOM
Päťročná lehota je dôležitá.
Päťročná lehota je dôležitá.
Nie je však jediným pravidlom.
Pri predaji nehnuteľnosti môže byť príjem za splnenia zákonných podmienok oslobodený od dane. Správny záver závisí od konkrétneho prípadu.
01 · Kedy a ako ste nehnuteľnosť nadobudli?
Kúpa, darovanie a dedenie môžu mať odlišné pravidlá pri určení oslobodenia aj výdavkov.
02 · Bola súčasťou obchodného majetku?
Zaradenie a vyradenie z obchodného majetku môže ovplyvniť posúdenie oslobodenia príjmu.
03 · Aké výdavky viete zdokladovať?
Pri zdaniteľnom príjme záleží na tom, ktoré výdavky zákon umožňuje uplatniť a ako ich preukážete.
04 · Aké ďalšie povinnosti vzniknú?
Podľa okolností môže ísť o daňové priznanie, zdravotné poistenie či miestne daňové povinnosti.
PRAKTICKÉ SITUÁCIE
Každý prípad má svoj príbeh.
Každý prípad má svoj príbeh.
A vlastné daňové riešenie.
Tri príklady ukazujú, prečo sa neoplatí automaticky vychádzať z riešenia, ktoré platilo pre inú nehnuteľnosť.
Predaj bytu po niekoľkých rokoch
Vlastník kúpil byt a uvažuje o predaji. Chce vedieť, či už splnil podmienky oslobodenia alebo bude príjem zdaniteľný.
Čo posúdime:
dátumy nadobudnutia a predaja,
spôsob využívania a prípadné
preukázateľné výdavky.
Zdedený dom a jeho následný predaj
Dedič plánuje predať rodinný dom. Výsledok môže závisieť aj od toho, po kom nehnuteľnosť zdedil a ako dlho ju vlastnil poručiteľ.
Čo posúdime:
dedičské rozhodnutie,
príbuzenský vzťah, vlastnícku históriu
a zákonné podmienky.
Investičný byt na prenájom
Majiteľ zvažuje prenájom ako súkromná osoba alebo vlastníctvo cez spoločnosť. Potrebuje porovnať náklady, dane a dlhodobé plány.
Čo posúdime:
charakter prenájmu, financovanie,
výdavky, daňový režim a budúci predaj.
Príklady sú ilustračné. Oslobodenie príjmu,
uznateľnosť výdavkov a ďalšie povinnosti
vždy závisia od skutočných okolností
a právnej úpravy príslušného obdobia.
MOJA PRIDANÁ HODNOTA
Realitná skúsenosť.
Realitná skúsenosť.
Daňový a ekonomický pohľad.
Na rozdiel od bežného spracovania priznania sa pozerám na celý príbeh nehnuteľnosti. Viem posúdiť daňové súvislosti ešte pred transakciou a nadviazať konkrétnym výpočtom dane a daňovým priznaním.
Pred rozhodnutím
Pomôžem identifikovať daňové otázky ešte pred predajom, prenájmom alebo investíciou.
Pri príprave podkladov
Spoločne preveríme dokumenty a údaje potrebné na ekonomické a daňové posúdenie.
Po uskutočnení transakcie
Podľa dohodnutého rozsahu pripravím daňový výpočet, vypracujem priznanie a pomôžem s jeho podaním.
AKO PREBIEHA SPOLUPRÁCA
Od otázky k jasnému postupu.
01
Opíšete situáciu
Predaj, prenájom, dedenie, darovanie alebo investičný zámer.
02
Preveríme podklady
Spôsob nadobudnutia, dátumy, doklady a súvisiace okolnosti.
03
Posúdim možnosti
Daňové pravidlá, povinnosti a relevantné ekonomické varianty.
04
Navrhnem ďalší krok
Konkrétne odporúčania a postup podľa zistených skutočností.
BONUS PRE VÁS · MALÁ ŠKOLA DANÍ
Jedna nehnuteľnosť. Viacero daňových pravidiel.
Daň z predaja, daň z nehnuteľností či DPH nie sú to isté. Vyberte si tému, ktorá vás zaujíma, a zistite, čo je dobré vedieť ešte pred rozhodnutím. Bez zložitých paragrafov.
01 · VLASTNÍCTVODaň z nehnuteľností
Kúpil som byt. Čo musím riešiť s mestom alebo obcou?
Čo to je? Miestna daň z pozemkov, stavieb a bytov, ktorú spravuje obec alebo mesto.
Príklad: Kúpite byt v priebehu roka. Spravidla vám vznikne povinnosť podať priznanie k dani z nehnuteľností do 31. januára nasledujúceho roka, ak sú splnené zákonné podmienky.
Pozor: Ide o inú daň než daň z príjmu pri predaji.
02 · PREDAJDaň z príjmu pri predaji
Predávam dom alebo byt. Musím zdaniť prijaté peniaze?
Čo to je? Zdanenie príjmu z predaja, ak sa naň nevzťahuje zákonné oslobodenie.
Príklad: Byt predávate krátko po kúpe. Posudzujeme dátumy, spôsob nadobudnutia, prípadné oslobodenie a preukázateľné výdavky.
Pozor: Päťročná lehota nie je jedinou podmienkou. Rozhodujú aj ďalšie okolnosti.
03 · PRENÁJOMDaň z príjmu z prenájmu
Prenajímam vlastný byt. Čo sa zdaňuje?
Čo to je? Príjem z prenájmu môže podliehať dani z príjmov podľa charakteru prenájmu a postavenia prenajímateľa.
Príklad: Byt prenajímate dlhodobo ako súkromná osoba. Treba preveriť evidenciu príjmov a výdavkov, prípadnú registráciu a daňové priznanie.
Pozor: Bežný prenájom a poskytovanie ubytovacích služieb nemusia mať rovnaký daňový režim.
04 · KÚPADaň pri kúpe bytu?
Existuje na Slovensku daň z nadobudnutia nehnuteľnosti?
Krátka odpoveď: Na Slovensku sa neuplatňuje všeobecná samostatná daň z nadobudnutia nehnuteľnosti kúpou.
Príklad: Pri kúpe bytu bežne neplatíte osobitnú „daň z kúpy“. Môžu však vzniknúť ďalšie náklady a následná povinnosť voči obci v súvislosti s daňou z nehnuteľností.
Pozor: Pri konkrétnej transakcii môže byť relevantná aj DPH.
05 · DEDENIE A DAROVANIEZdedil som alebo dostal byt
Platí sa daň z dedičstva alebo darovania?
Čo platí? Na Slovensku nie je zavedená samostatná dedičská ani darovacia daň. Samotné nadobudnutie nehnuteľnosti dedením či bežným darovaním medzi fyzickými osobami spravidla nie je predmetom dane z príjmov.
Príklad: Zdedíte dom a neskôr ho predáte. Práve následný predaj treba posúdiť podľa osobitných pravidiel.
Pozor: Nezabudnite na miestnu daň z nehnuteľností a súvisiace oznamovacie či priznávacie povinnosti.
06 · PODNIKANIEDPH pri nehnuteľnostiach
Kedy môže byť pri predaji alebo prenájme relevantná DPH?
Čo to je? Daň z pridanej hodnoty, ktorá sa pri niektorých dodaniach nehnuteľností alebo prenájmoch posudzuje podľa osobitných pravidiel.
Príklad: Spoločnosť predáva budovu alebo podnikateľ prenajíma obchodný priestor. Treba posúdiť postavenie dodávateľa, charakter nehnuteľnosti a konkrétnu transakciu.
Pozor: Nie každý predaj bytu súkromnou osobou automaticky podlieha DPH.
Neviete, ktorá daň sa týka práve vás?
Pomôžem vám rozlíšiť povinnosti a navrhnúť ďalší postup podľa vašej situácie.
VYSKÚŠAJTE SA · PRAVDA ALEBO OMYL?
O daniach koluje veľa mýtov. Poznáte pravdu?
Tri krátke otázky, tri časté omyly. Kliknite na odpoveď a hneď zistíte, ako to funguje v praxi.
Kvíz má vzdelávací charakter. Nenahrádza individuálne daňové posúdenie.DAŇOVÉ MÝTY01 / 03
Ak predám byt po piatich rokoch, príjem je vždy oslobodený od dane.
ČASTÉ OTÁZKY
Čo sa pri nehnuteľnostiach najčastejšie rieši?
Je predaj nehnuteľnosti po piatich rokoch vždy oslobodený od dane?
Nie automaticky. Treba preveriť spôsob nadobudnutia, relevantný začiatok plynutia lehoty, prípadné zaradenie do obchodného majetku a ďalšie zákonné podmienky.
Platí sa daň z príjmu pri samotnom zdedení nehnuteľnosti?
Samotné nadobudnutie nehnuteľnosti dedením spravidla nepodlieha dani z príjmov. Iné daňové otázky však môžu vzniknúť pri jej následnom predaji alebo v súvislosti s miestnou daňou z nehnuteľností.
Je darovanie nehnuteľnosti vždy bez dane?
Pri samotnom darovaní nehnuteľnosti medzi fyzickými osobami spravidla nevzniká príjem podliehajúci dani z príjmov. Následný predaj darovanej nehnuteľnosti sa však posudzuje samostatne.
Môžem si pri predaji odpočítať náklady na rekonštrukciu?
Pri zdaniteľnom predaji môže byť možné uplatniť zákonom uznané a preukázateľné výdavky. Záleží na druhu výdavku, dokladoch a konkrétnom daňovom režime.
Je výhodnejšie prenajímať byt súkromne alebo cez s.r.o.?
Neexistuje univerzálna odpoveď. Treba porovnať druh prenájmu, financovanie, výdavky, zdaňovanie, administratívu a plánovaný spôsob nakladania s nehnuteľnosťou.
Musím po kúpe bytu podať priznanie k dani z nehnuteľností?
Pri vzniku daňovej povinnosti sa priznanie k miestnej dani z nehnuteľností spravidla podáva príslušnej obci alebo mestu v zákonnej lehote. Presný postup závisí od dátumu a spôsobu nadobudnutia.
Viete mi aj vypracovať a podať daňové priznanie po predaji?
Áno. Ak je príjem z predaja zdaniteľný, podľa dohodnutého rozsahu spolupráce pripravím výpočet na základe predložených dokladov, vypracujem daňové priznanie a pomôžem s jeho elektronickým podaním. Pri oslobodenom príjme najprv posúdime, či vzniká povinnosť podať priznanie z iného dôvodu.
Má zmysel poradiť sa ešte pred podpisom zmluvy?
Áno. Práve pred transakciou je priestor preveriť lehoty, spôsob nadobudnutia, daňové dôsledky a dostupné zákonné možnosti. Už uskutočnené právne úkony nie je možné spätne ľubovoľne meniť len kvôli dani.
Môžem konzultovať len jeden konkrétny predaj?
Áno. Konzultácia môže byť zameraná aj na jedinú nehnuteľnosť, napríklad pred podpisom kúpnej zmluvy alebo pred podaním daňového priznania.
INDIVIDUÁLNA KONZULTÁCIA
Predávate, prenajímate alebo investujete?
Predávate, prenajímate alebo investujete?
Pozrime sa aj na dane.
Každá nehnuteľnosť má vlastnú históriu. Pomôžem vám ešte pred rozhodnutím posúdiť daňové dôsledky a zákonné možnosti optimalizácie. Po transakcii viem nadviazať výpočtom dane, vypracovaním a podaním daňového priznania.